اگر ملکی را برای مدت زیادی است اجاره کرده‌اید، احتمال دارد دیگر روی آن نام خانه بگذارید و برای‌تان مهم باشد. شما هزاران لحظه‌ی شاد در این مکان رقم زده‌اید، همه‌ی ورودی خروجی‌هایش را می‌شناسید، و شاید حتی وقتی از آن دور هستید خوابش را می‌بینید. این خانه‌ی شما است. خب، دست کم تا زمانی مدت که اجاره‌نامه‌تان به پایان برسد. اما گاهی اوقات اوضاع آنطور که شما می خواهید پیش نمی رود و مالک تصمیم به فروش ملک خود میگیرید. اینجاست که علاوه بر مسایل روحی و روانی باید از قوانین خرید و فروش ملک با مستاجر هم باخبر شوید و بدانید نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر چگونه است؟
اغلب مستاجران وقتی مشخص می‌شود «خانه‌ای» که در آن زندگی می‌کنند به فروش گذاشته شده است دستپاچه و ناراحت می‌شوند. اغلب اوقات، به نظر می‌رسد ترکیبی از شگفتی و خشم و استرس همه با هم به شما رو آورده است. سوال‌هایی به ذهن‌تان هجوم می‌آورند که پاسخ هیچ یک را نمی‌دانید: صاحبخانه‌ام چطور می‌تواند این کار را با من بکند؟ حقوق من کدام هستند؟ آیا اصلا فروش خانه‌ای که در آن مستاجر سکونت دارد قانونی است؟ چقدر زود باید اینجا را تخلیه کنم؟ آیا شانسی برای ماندن دارم؟
برای شروع، باید بگویم هیچ نیازی نیست آشفته شوید. درست مثل اکثر مشکلات روی زمین، این یکی هم راه حلی دارد. این حقیقت که خانه‌ی اجاره‌ای شما برای فروش قرار گرفته است به صورت خودکار معنی‌اش آن نیست که باید کاسه کوزه‌تان را جمع کنید و از آن بیرون بزنید. بالاخره، شما هم از حقوق مستاجران برخوردارید و این حقوق برای آن است که از شما در برابر چنین شرایطی حفاظت و حمایت کنند.
پس بیایید دقیق تر شویم و بفهمیم قانون خرید و فروش ملک با مستاجر در این زمینه چه می‌گوید و چگونه می توانید زیان‌تان را به حداقل برسانید – هم ذهنی و هم مالی – وقتی متوجه می‌شوید خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید برای فروش گذاشته شده است.
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد (خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست) و نیازی به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است. فلذا خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می گردد و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.
قبل از هرچیزی خوب و با دقت اجاره‌نامه‌تان را مطالعه کنید
در حالت کلی، قرارداد اجاره شکل دیگری از قرارداد کسب و کار است. و قرادادهایی هدف‌شان پیش‌بینی تمام اختلافات احتمالی و ممکن است که احتمال دارد در خلال مدت دوره‌ی اعتبار اجاره نامه رخ بدهد. پس احتمال دارد قرادادتان در برگیرنده ی پاسخ همه‌ی سوال‌های‌تان باشد.
ممکن است این سند بگوید که ملک مورد اجاره‌ی شما را در هر زمان می‌شود به فروش گذاشت، اما صاحبخانه ملزم است دست کم ۶۰ روز پیش از موعد مقرر تخلیه به شما اطلاع بدهد. یا اینکه ممکن است گفته شده باشد می‌توانید تا پایان مدت اجاره اما تحت نظارت صاحبخانه‌ی جدید در ملک بمانید.
خلاصه‌ی کلام ساده است: به محض آنکه متوجه می‌شوید خانه‌ی تحت اجاره شما برای فروش گذاشته شده است، از سیر تا پیاز اجاره نامه‌تان را مطالعه کنید. لازم است بدانید آیا عبارت مشخصی وجود دارد که حقوق شما را در چنین مواقع خاصی توضیح داده باشد.
آیا درصورتی که صاحبخانه خانه را بفروشد من مجبور هستم همچنان کرایه پرداخت کنم؟
شما ملزم هستید به مالک فعلی‌تان تا زمانی که ملک فروخته می‌شود اجاره بدهید. بالاخره، دو سناریو وجود دارد که به عنوان مستاجر ممکن است با آن مواجه شوید.
– در صورتی که صاحبخانه‌ی جدید تصمیم بگیرد به اجاره‌ی این ملک ادامه دهد، فقط مجبور خواهید بود پرداخت اجاره به صاحبخانه جدید را طبق همان قرارداد قبلی ادامه دهید.
– در غیر اینصورت، فقط ملزم به پرداخت اجاره تا زمان سکونت در ملک هستید.
صاحبخانه من هر چند وقت یک بار می‌تواند تا زمانی که در ملک هستم خانه را برای بازدید به مردم نشان بدهد؟
این به قانون منطقه بستگی دارد، اما در اکثر موارد، صاحبخانه حق دارد ملک را در طول ساعات مشخصی نشان بدهد و البته پس از اعلام ۲۴ ساعت قبل.
اگر احساس می‌کنید صاحبخانه در این زمینه منطقی و معقولانه عمل نمی‌کند، می‌توانید از یک وکیل کمک بگیرید تا ببینید چه کاری می‌توانید در این باره انجام دهید. با وجود این، ما قویا توصیه می‌کنیم مراقب چنین چیزهای ظریفی مثل رابطه موجر-مستاجر باشید که می‌تواند با دخالت وکیل خراب شود.
۱. دریافت ودیعه و اجاره بها
حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می گردد و در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره بها به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد. همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت نماید. در این خصوص چند نکته قابل ذکر است :
اگر کل اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می تواند مجدداً از مستاجر اجاره بگیرد و نه می تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره های مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعه نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری نموده است. به همین خاطر خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می کرد و نمی تواند مدعی استرداد اجاره بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.
عدم اطلاع خریدار از اجاره
حال اگر خریدار از اجاره نامه اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد :
- اول : خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن بخاطر این که یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقداً دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
- دوم : اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید.
نکته مهم دیگر این که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. فلذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم مقامی خریدار جدید حکم صادر کرد.
مثلاً می توان در مواردی استنباط نمود که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان و یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم مقامی خریدار جریان ندارد و یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره بهای ماه های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.
۲. استرداد ودیعه (قرض الحسنه)
استرداد ودیعه (قرض الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم مقامی قرار می گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد. فلذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.
شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی
انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفاً در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه نامه و طبق قواعد عمومی قائم مقامی است ولی از آنجا که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم مقامی تاثیر دارد، فلذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه این که مستقیماً سراغ قواعد عمومی قائم مقامی رفت خصوصاً در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائم مقامی در حقوق.
در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد و یا اگر عالم باشد ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد و یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت نماید، می توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر در قلمروی قائمی مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.
استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه
اما این که خریدار جدید باید مبلغ ودیعه (پول پیش) را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.
نتیجتاً مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر باید یا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه مبایعه نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال نماید، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.
۱۲ توصیه طلایی پس انداز پول برای مستاجران
۳. حقوق مستاجر بر حقوق ملک ارجح است
یعنی صاحبخانه‌تان دیگر صاحبخانه شما نیست و شما صاحبخانه جدیدی دارید، می‌توانید زندگی کنید و از حقوق مستاجری تا زمانی که اجاره نامه تمام شود استفاده ببرید.
– ممکن است مشمول حق جابجایی بشوید
اگر صاحبخانه‌تان می‌خواهد جابجا شوید چون ملک را برای فروش گذاشته است، ممکن است بتوانید از او هزینه‌ی جابجایی را بگیرید.
– حتی اگر خانه‌ی استیجاری‌تان برای فروش گذاشته شده است، اما هنوز خانه‌ی شما است
این یعنی شما همچنان حقوق استفاده‌ی کامل را دارید و مالک ملک نمی‌تواند خریداران احتمالی را هر وقت دلش بخواهد به خانه برای بازدید دعوت کند. صاحبخانه همچنان ملزم است ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد.