مطالب زیر گزیده ای از نکات مهمی است که در رابطه با حوره املاک و مستغلات، سرقفلی و ملک مشاع دانستن آن ضروري است.
دعاوی ملکی
در رابطه با بحث ملک و معاملات ملکی که بخشی بزرگی ازمشکلات جامعه را پوشش میدهد باید دقت کرد و در رابطه با موارد ملکی مشاوره با وکیل را جدی گرفت. به طور مثال خیلی از مردم بندهای مبایعه نامه هایی که در مشاور املاک هست رو نمیدانند و همینجوری فقط آخرش را امضا می کنند که این اشتباه است . بند اول هر مبایعه نامه چاپی در مشاورین املاک مربوط میشود به مشخصات فروشنده. دراین جا اول بررسی مدارک هویتی فروشنده یعنی اطلاعات کارت ملی و شناسنامه فروشنده ضروري است که با مشخصات مالک در سند قبلی یا مبایعه نامه قرارداد قبلی کاملا یکی باشد. چرا؟؟
چون عدم توجه به این نکته یعنی مطابقت نداشتن این موارد با هم موجب نوعی کلاهبرداری یعنی فروش مال غیر از باب کیفری یا معامله فضولی می شود و مالک اگر قرارداد رو از باب کیفری تایید نکند، فروش مال غیر صورت گرفته و کلی متضرر خواهید شد یعنی اینکه اول از همه پولتان را از دست خواهید داد بدون اینکه ملکی داشته باشید. دوم تا مدت ها و با صرف هزینه زیاد باید راهی دادگاه باشد تا بتوانید پول خود را پس بگیرید. پس حتما به یکی بودن مشخصات دقت کنید.
حالا نکاتی هم در خصوص خرید ملک وجود دارد از جمله اهلیت طرف معامله به این معنی که فروشنده عاقل باشد و دیوانه و کم عقل نباشد. دوم اینکه به بلوغ شرعی رسیده باشه یعنی اگر دختر است ۹ سال تمام قمری و اگر پسر از ۱۵ سال تمام سن داشته باشد.
نکته دیگر در خصوص معامله وکالتی است یعنی اگر که فروشنده از طریق وکیل معامله می کند، بررسی اوراق هویتی وکیل ، بررسی حدود اختیارات وکیل ، بررسی اعتبار وکالتنامه توسط خریدار انجام شود.
اگر معامله با شخص حقوقی انجام شود، قبل از هرچیزی اساسنامه آخرین تغییرات شرکت و صاحبان امضا بررسی گردد و از طریق سایت ثبت شرکتها وجود شرکت و سهامداران استعلام شود.
نکات مهم در هنگام خرید ملک
۱: ” بررسی وضعیت مالی خریدار”
۲: ” گرفتن پرینت حساب ”
چرا که تمکن مالی مساوی است با معامله امن . چرا اینقدر مهمه ؟ چون بعد از امضاء اگر مغایرتی باشد شما دیگر مالک نیستید.
مورد بعدی اینکه نقدی معامله کنید یا اگر دارید بخشی رونقد و بخشی را غیر نقدی می فروشید از خریدار چک صیادی بگیرید چون چک صیادی از سامانه صیاد قابل استعلام است و خوش حساب بودن یا بد حساب بودن صادر کننده چک را نشان میدهد. همه این نکات که در مورد فروش ملک ضروری است در رابطه با خریدار هم رعایتش لازمه.
پس توصیه وکیل ملکی در رابطه با خرید ملک و املاک این است اگر می‌خواهید خرید ایمن و امن را در حوزه املاک داشته باشید و به قول معروف سرتون کلاه نره یک سری نکات حقوقی را در خریدتون رعایت کنید. قدم اول بررسی اسناد هویتی یعنی کارت ملی و شناسنامه فروشنده را با مشخصات مالک در سند تطبیق بدین . فروشنده محجور ، سفیه، غیر رشید، مجنون و دیوانه و ممنوع المعامله یعنی ورشکسته نباشد. مال مصادره ای نباشد. مثل اموالی که از طریق دادگاه انقلاب مصادره و به نهادهایی مثل ستاد اجرایی فرمان، امام کمیته امام، بنیاد شهید واگذار شده را بهتره که نخرید.
پس بررسی سند ملک حتما انجام شود که سند آزاد باشد و توقیفی یا رهنی و یا مصادره ای نباشد که همه اینها از طریق ثبت اسناد قابل استعلام است.
شکایات مربوط به ملک مشاع و دعاوی آن
موضوع بعدی هم در رابطه با ملک مشاع است. در رابطه با این نوع از ملک بسیاری از مالکین اگر به دلیل عدم همکاری و یا عدم توافق مالکین دیگر ناچار به فروش ملک خود شوند برای اخذ چنین دستوری از دادگاه نیاز به ارائه مدارکی است. یعنی اگر ملکی را به صورت مشاع با چند نفر شریک هستید اما قابل افراز نیست و سایر شرکا برای بهره‌برداری از این ملک همکاری لازم را نمی کنند، این جا باید درخواستی را تحت عنوان “تقاضای دستور فروش ملک مشاع” به دادگاه ارائه دهید اما برگه ای که باید به این درخواست ضمیمه بشه “گواهی عدم افراز” ملک هست که باید از اداره ثبت اسناد یا دادگاه اخذ گردد و زمینه دادخواست شود. کارشناسان آن را مورد بررسی و ارزیابی قرار می‌دهند و بعد برای مزایده و فروش به اجرای احکام ارجاع داده میشود. این دستور فوری رسیدگی میشود و اگر اشتباهی در داخل این رای باشد چون قابلیت تجدید نظر خواهی ندارد دادگاه صادر کننده اصلاح خواهد کرد و اینکه صدور دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور فروش به صورت تقریبی ۲ الی ۵ ماه است.
وکیل ملک مشاع ضمن ارائه مشاوره و آگاه کردن موکل در رابطه با تقسیم تفکیک ، افراز با دقت مدارک را بررسی کرده و اعلام می‌نماید که کدام راه حل برای مشکل بهتر است و در نهایت طبق آن اقدام میکند چرا که کوچکترین اشتباهی بالاخص در طرح دادخواست و نحوه رسیدگی خسارات جبران ناپذیری را به جا می گذارد.
دعاوی سرقفلی مغازه
و از موضوعات دیگری که بسیاری از صاحبان کسب و کارهای مختلف با آن مواجه هستند موضوع سرقفلی است.
ممکن است در موارد بسیاری این جمله که سرقفلی این ملک به فروش می رسد را دیده باشید و یا شنیده باشید. هنگامی که صاحب ملک یک مکان تجاری یا مغازه قصد داشته باشد املاک خود را به شخص دیگری اجاره بدهد میتواند مبلغی را تحت عنوان مبلغ سرقفلی از ان شخص دریافت کند. این حق نوعی حق معنوی است که باعث تقدم در اجاره محل کار می شود.
در واقع سرقفلی به معنای آن است که مستاجر از همان ابتدا که وارد ملک می شود آن را از مالک مستاجر قبلی خریداری میکند.
ممکن است برایتان پيش آمده باشد و یا در نزدیکانتان و اطراف دیده و یا شنیده باشید که بسیاری از اشخاصی که مغازه یا ملک تجاری را اجاره می کنند و با تلاش‌های بسیار و استفاده از تبلیغات گسترده باعث جذب مشتری های زیادی به آن ملک یا مغازه می‌شوند، اما مجبورند که بعد از اتمام اجاره در صورت عدم تمدید ملک را تخلیه کنند. از طرفی ممکن است مالک به واسطه شهرتی که مستاجر در زمان اجاره به خاطر شغل و کسبه خود به آن مکان شده به نفع خود سود ببرد . به همین دلیل قوانینی تحت عنوان روابط موجر و مستاجر به حمایت از حقوق تمامی مستاجران در برابر مالکان به وجود آمد که مختص مستاجران مکان های تجاری است.
از عوامل تعیین کننده میزان سرقفلی هم ، محل ملک، نوع ملک، مساحت ملک و امکانات ملک مانند آب برق و می باشد و از مهمترین مواردی که باید در دعاوی سرقفلی توجه بسیاری به آن کرد این است که انتقال سرقفلی از راههای قانونی مختلف امکان پذیر است مانند:
- انتقال اختیاری با رضایت خود مالک
- انتقال قهری که بعد از فوت وارث حق به ورثه او می‌رسد.
- انتقال قضایی که در صورت مصادر شدن ملک توسط مقام قضایی حکم قضایی انتقال این سرقفلی انجام می گیرد.
روند رسیدگی به پرونده های این نوع از دعاوی مراحل مختلفی دارد و بسیار گسترده و پیچیده است و امروز یکی از موضوعات و دغدغه های روز مربوط به امور سرقفلی و حوزه املاک است . پس اگر شما دنبال آن هستید که از حقوق مادی و معنوی مربوط به سرقفلی استفاده کنید و اگر می خواهید که از حق و حقوق خود آگاهی کامل پیدا کنید با یک شخص قانون‌مدار و به اصطلاح کسی که به امور حقوقی آگاه باشد تحت عنوان وکیل سرقفلی مشورت کنید. زیرا دعاوی ناشی از این نوع پرونده ها دارای پیچیدگی های خاصی هستند. بنابراین قبل از اینکه متحمل خسارت‌های زیادی شودید آگاهی خود را با مشاوره کردن بالا ببرید.
دفتر وکالت دادفر وکیل در تهران در آدرس اینترنتی https://vakildadfar.com در غرب تهران با توجه به سابقه حل پرونده های ملکی بسیاری را دارد برای گرفتن مشاوره از وکلای پایه یک دادگستری انتخاب مناسبی می باشد.